Nové byty v Praze mizí z nabídek developerů dlouho před svým dokončením. Vysokou poptávku prozatím přiživují levné hypotéky

O nové byty v Praze je takový zájem, že z nabídek většiny developerů mizí týdny nebo i měsíce před svým dokončením. Některé z projektů jsou dokonce vyprodány ještě dříve, než stavaři poprvé „kopnou do země“. Mnohými odborníky předpovídaná stagnace realitního trhu, která měla být důsledkem protipandemických opatření a s nimi související celosvětové ekonomické krize, se rozhodně nekoná. Kdo má peníze, ten kupuje. Kdo je nemá, na pořízení nemovitosti si půjčí. Pro poměrně širokou vrstvu obyvatel nejsou vážnější překážkou ani neustále stoupající ceny. Jak dlouho situace vydrží, není snadné předpovědět. Přesto se o to pokusíme. Zajímá vás, co je hlavní příčinou vysokých cen? Chcete vědět, jaký vývoj lze očekávat v nejbližší době, nebo co může přinést právě schválená novela stavebního zákona?

Nové byty v Praze jsou stále dražší

Už při letmém pohledu na statistiky prodaných novostaveb je zřejmé, že k žádnému zamrznutí realitního trhu v České republice nedošlo. Navzdory tomu, že před výrazným propadem ještě donedávna řada ekonomů a realitních makléřů varovala. Rezidenční nemovitosti jdou velmi dobře na odbyt a to jak v naší metropoli, tak i ve většině krajů. Často ani nezáleží na tom, zda jsou nové. O novostavby je však přece jenom zájem největší. Jen v Praze se jich v prvním letošním čtvrtletí prodalo více než 1 900 a to za průměrnou cenu okolo 112 tisíc Kč za 1m2. Ani takto vysoká částka, která mnohým obyvatelům našeho hlavního města koupi vlastního bydlení de facto znemožňuje, zjevně řadu dalších nedokázala odradit. Velká část prodaných bytů byla přitom pořízena jako investice a to ať už s využitím úspor nebo za přispění hypotečních úvěrů.

3 hlavní důvody vysokých cen

Snad každého alespoň občas napadne otázka, proč jsou nemovitosti tak drahé a do jakých výšek mohou jejich ceny ještě vystoupat? Důvodů, které vyhnaly ceny bytů k současným hodnotám, je samozřejmě více. Za nejpodstatnější lze však nyní zřejmě považovat tři následující faktory:

1. Obavy z krize – jsou důvodem, proč se majetnější z nás snaží bezpečně uložit své peníze. Nemovitosti jsou přitom dlouhodobě považovány za jeden z nejbezpečnějších přístavů, ve kterém našetřené peníze obvykle přečkají jakoukoli bouři bez úhony. Poptávka po nemovitostech hnaná obavami ze znehodnocení úspor přispívá k růstu cen nemalou měrou.
2. Levné hypotéky – stojí za vysokými cenami bytů bez nejmenších pochyb. Úroky klesaly téměř nepřetržitě několik let po sobě. Až do nynějška byly tak nízké (okolo 2%), že přiměly nejednoho váhajícího zájemce o koupi k tomu, aby si úvěr nakonec vzal. Někdy více méně z nutnosti, pakliže potřeboval bydlet. Jindy z touhy investovat do „bezpečné komodity“, za kterou jsou tuzemské nemovitosti považovány. Investovat navzdory nedostatku vlastních financí. Levné hypotéky tedy přiživují poptávku rovněž nezanedbatelným způsobem a mají tak na zdražování bytů a domů svůj díl „viny“.
3. Slabá výstavba – má na drahém a pro mnohé z nás zcela nedostupném bydlení lví podíl. O tom nemůže být sporu. Přestože se developeři v posledních letech poměrně činí, je zřejmé, že dohnat více než dvě dekády, kdy se rezidenčních nemovitostí budovalo většinou velmi málo, nebude snadné. A proč se tak málo stavělo? Zejména kvůli přebujelé byrokracii!

Poskytnuté hypotéky (2019 – 2021)

K 1. čtvrtletí	2021	2020	2019
Počet úvěrů	32 719	20 980	16 389
Celkový objem (mld. Kč)	99,5	54,3	36,5

Více než 8 let

Zní to možná až neuvěřitelně, ale realizace bytových projektů v České republice běžně trvá i více než 8 let. Tak dlouho si musí klienti v průměru počkat, než z prvotního záměru stavaře vyroste nová nemovitost, do které se mohou nastěhovat. Proč? Kvůli špatně nastaveným a komplikovaným povolovacím procesům. Samozřejmě, že taková byrokracie zásadním způsobem znesnadňuje práci developerů. Naštěstí se celý obor začne co nevidět řídit novým stavebním zákonem, který by měl situaci radikálně změnit. Tím se také dostáváme k jedné z klíčových otázek týkajících se budoucího vývoje cen rezidenčních nemovitostí v České republice. Jestliže se totiž podaří nová pravidla vyplývající ze zákona co nejrychleji uvést do praxe, developerských projektů určených k bydlení bezesporu citelně přibude. Podstatně větší nabídka by pak měla byty zlevnit.

Úroky už začínají stoupat!

Ke snížení poptávky po bytech a tím i k určitému cenovému poklesu by měla přispět také zhoršující se výhodnost hypoték. Nízké úroky, které byly až doposud velkým lákadlem, začínají pozvolna stoupat. Od určité výše úročení přestane být úvěr pro mnohé z těch, kteří by si nový byt rádi koupili na dluh, zajímavý. Investovat do nemovitosti půjčené peníze už zkrátka celé řadě lidí nebude stát za to. Takto oslabená poptávka v kombinaci s rozsáhlejší výstavbou byty nepochybně zlevní. V některých lokalitách výrazně, v jiných alespoň trochu. Byla tu řeč o Praze. Nutno podotknout, že naše metropole bude vzhledem ke své atraktivitě zřejmě drahá vždycky. Nicméně i tam by mohlo dojít k určité cenové korekci, i když asi nijak zásadní.

Měsíce či roky?

Stále si kladete otázku, kdy se ceny nemovitostí zastaví a ještě lépe, kdy konečně klesnou? Věřte, že s naprostou jistotou vám neodpoví nikdo. Dražší hypotéky by se mohly do poklesu cen promítnout pravděpodobně v řádu měsíců. Pokud jde o zjednodušení povolovacích procesů, které přináší nový stavební zákon, tam je předpověď ještě složitější. Jisté je, že se zrychlená výstavba na cenách neprojeví hned. Bude to chtít přinejmenším tři, možná čtyři roky, než se developerům podaří vyhladovělý realitní trh nasytit takovým způsobem, aby to výrazněji pohnulo s cenami ve prospěch kupujících. Do hry však mohou vstoupit i další faktory, jako třeba vleklá hospodářská krize. Té se však podle nejnovějších predikcí většiny ekonomů v dohledné době zřejmě bát nemusíme.

Hodláte financovat byt z vlastních úspor nebo si vezmete na pomoc hypotéku? A musí jít o novostavbu nebo byste se spokojili i se starší nemovitostí?